L'état des lieux est un document obligatoire établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire, à l'entrée et à la sortie du logement. Il décrit l'état de chaque pièce, des équipements et des revêtements au moment de la remise des clés. Rendu plus précis par la loi ALUR du 24 mars 2014 (articles 3-2 et 3-3 de la loi 89-462) et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, l'état des lieux est le document de référence en cas de litige sur le dépôt de garantie.
La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie permet de déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire et de justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 3-2, loi 89-462), ce qui est très défavorable au bailleur. À l'inverse, sans état des lieux de sortie, c'est le locataire qui est présumé rendre le logement en bon état.
Le décret n° 2016-382 fixe les mentions obligatoires :
Un état des lieux efficace se réalise pièce par pièce, de manière méthodique. Pour chaque pièce, inspectez systématiquement : les murs (fissures, trous, taches), les sols (rayures, taches), les plafonds, les ouvrants (fenêtres, volets, portes), les équipements (robinetterie, prises, interrupteurs) et les éléments de chauffage. Utilisez une grille d'évaluation standardisée (neuf, bon état, usage normal, dégradé) pour chaque élément. Notre générateur pré-remplit automatiquement les éléments courants de chaque type de pièce, à partir d'un modèle conforme au décret.
Oui. Depuis la loi ALUR de 2014, l'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie du logement. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qui est défavorable au bailleur en cas de litige sur le dépôt de garantie.
Le locataire dispose d'un délai de 10 jours après la signature pour demander des modifications à l'état des lieux d'entrée. Pendant le premier mois de chauffe, il peut aussi signaler des défauts liés au chauffage. Au-delà, l'état des lieux est réputé accepté définitivement.
En cas de désaccord, un état des lieux peut être réalisé par un commissaire de justice (huissier) : on parle alors de constat. Le coût est réparti à parts égales entre bailleur et locataire. Le tarif est plafonné : 3 € par m² de surface habitable pour l'état des lieux d'entrée (décret n° 2015-1384). Pour la sortie, il n'y a pas de plafond légal.
L'état des lieux ne se substitue pas aux critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002, mais il en constitue un témoignage utile. Si l'état des lieux révèle des défauts manifestes (humidité, équipements défectueux, sécurité non assurée), le locataire peut s'en servir pour exiger des travaux du bailleur, voire saisir la commission départementale de conciliation.
Sources : Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 · Art. 3-2, Loi n° 89-462 · Service-public.gouv.fr