Générateur gratuit de contrat de location conforme à la législation française. Bail vide ou meublé avec toutes les clauses obligatoires et diagnostics.
Ce bail est gratuit. Pour les quittances, états des lieux et avis d'échéance, découvrez l'offre Pro ou le tarif au document.
Le contrat de bail est le document juridique qui formalise la relation entre le bailleur et le locataire. Depuis la loi ALUR (2014), son contenu minimum est défini par décret : identité des parties, description du logement, durée, loyer, charges, dépôt de garantie, clauses d'indexation. La loi Elan (2018) a ajouté l'obligation d'une notice d'information et le bail mobilité pour les locations courtes.
Le générateur BailCalc couvre les deux régimes les plus courants : bail vide (résidence principale, 3 ans) et bail meublé (1 an, ou 9 mois étudiant). Il intègre les mentions obligatoires, la clause d'indexation IRL, la liste des documents à annexer et génère un PDF prêt à signer. Aucune inscription n'est requise, l'outil est 100 % gratuit.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a profondément réformé le droit des baux d'habitation : elle impose un modèle type de contrat (annexé au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015), encadre la durée minimale, plafonne le dépôt de garantie, généralise la clause d'indexation à l'IRL et oblige le bailleur à remettre une notice d'information détaillée. La loi Elan du 23 novembre 2018 a complété ce dispositif en créant le bail mobilité (entre un et dix mois, non renouvelable, réservé aux étudiants, stagiaires, salariés en mission temporaire ou mutation professionnelle) et en renforçant les sanctions contre les marchands de sommeil.
Pour les locations meublées à usage de résidence principale, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 définit précisément la liste des onze catégories d'équipements obligatoires : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. L'absence d'un seul de ces éléments peut entraîner la requalification du bail meublé en bail vide, avec des conséquences juridiques importantes pour le bailleur.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE), rendu opposable depuis le 1er juillet 2021, est devenu un élément central du bail. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 (anciennement 2023 pour les G+), les F le seront à compter du 1er janvier 2028 et les E à partir du 1er janvier 2034. Le bailleur doit également annexer le diagnostic plomb (CREP) pour les immeubles antérieurs à 1949, le diagnostic amiante pour les constructions antérieures à juillet 1997, l'état des installations intérieures de gaz et d'électricité de plus de quinze ans, ainsi que l'état des risques et pollutions (ERP).
Certaines clauses sont réputées non écrites par le législateur, c'est-à-dire automatiquement nulles même si elles figurent dans le bail signé. Sont notamment interdites : la clause faisant supporter au locataire des frais de relance ou de procédure, la clause imposant le prélèvement automatique comme seul mode de paiement, la clause prévoyant la résiliation de plein droit pour un motif autre que le défaut de paiement ou le défaut d'assurance, la clause autorisant le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction au règlement intérieur, ou encore la clause obligeant le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur. À l'inverse, il est vivement recommandé d'insérer une clause résolutoire précise, une clause de solidarité entre colocataires et une clause détaillant les modalités de révision annuelle du loyer selon l'IRL publié chaque trimestre par l'INSEE.
La clause d'indexation IRL est facultative mais incontournable en pratique : sans elle, le bailleur ne peut pas réviser le loyer en cours de bail. Pour être valable, elle doit mentionner l'indice de référence des loyers retenu (généralement le trimestre correspondant à la date de signature ou à la date de prise d'effet du bail), la périodicité de révision (annuelle, à la date anniversaire) et la formule de calcul : nouveau loyer = loyer actuel × (IRL nouveau / IRL ancien). Le générateur BailCalc intègre automatiquement cette clause à partir des données INSEE les plus récentes et vous laisse choisir le trimestre de référence le plus pertinent selon la date d'effet de votre contrat.
Oui. Le bail généré par BailCalc respecte la loi du 6 juillet 1989, la loi ALUR (2014), la loi Elan (2018) et le décret du 29 mai 2015. Il a la même valeur qu'un bail rédigé par un notaire ou une agence, dès lors qu'il est signé par les deux parties.
Le bail vide a une durée minimale de 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) et un préavis locataire de 3 mois (1 mois en zone tendue). Le bail meublé a une durée de 1 an (9 mois pour étudiant) avec préavis de 1 mois. Le meublé impose une liste de 11 catégories d'équipements (décret du 31 juillet 2015). Voir la liste complète des meubles obligatoires.
Dossier de diagnostic technique (DPE, plomb, amiante, état des risques), notice d'information des droits et obligations, liste des charges récupérables, et l'attestation d'assurance PNO. Pour un meublé : inventaire et état des lieux. BailCalc liste tous les documents à l'étape 6.
Oui. La clause est intégrée automatiquement avec le trimestre de référence choisi. Vous pourrez ensuite utiliser le calculateur d'indexation IRL chaque année pour réviser le loyer à la date anniversaire.
Non, l'enregistrement n'est pas obligatoire pour un bail d'habitation. Il suffit que les deux parties signent. Conservez un exemplaire original chacun et remettez une copie signée au locataire le jour de l'entrée.
Oui. Le générateur est gratuit et illimité, sans inscription. Si vous avez plusieurs biens, BailCalc Pro permet de préremplir automatiquement les informations récurrentes.
La rédaction d'un bail conforme suit une logique précise que le générateur BailCalc respecte scrupuleusement. La première étape consiste à choisir le régime juridique (vide, meublé, mobilité ou étudiant) car il détermine la quasi-totalité des clauses suivantes. La deuxième étape recense l'identité complète des parties contractantes : nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse actuelle pour les personnes physiques ; dénomination sociale, forme juridique, numéro SIRET, siège social et représentant légal pour les personnes morales (SCI, SARL, SAS).
La troisième étape décrit minutieusement le bien loué : adresse complète, étage, numéro de lot et tantièmes de copropriété, surface habitable calculée selon la loi Boutin (à distinguer de la surface Carrez utilisée à la vente), nombre de pièces principales, équipements et annexes (cave, parking, balcon, terrasse, jardin, ascenseur), période de construction et caractéristiques particulières. La quatrième étape fixe les conditions financières : loyer hors charges, montant et nature des charges récupérables (provisions avec régularisation annuelle ou forfait pour les meublés), dépôt de garantie, date d'effet du bail, durée, modalités de paiement et clause d'indexation IRL.
La cinquième étape rassemble les diagnostics obligatoires et les annexes : dossier de diagnostic technique (DPE, plomb, amiante, état des risques et pollutions, installations gaz et électricité), notice d'information sur les droits et obligations des parties, liste limitative des charges récupérables fixée par le décret du 26 août 1987, règlement de copropriété s'il existe, et pour les meublés un inventaire détaillé du mobilier. La sixième étape génère le contrat au format PDF, prêt à être imprimé, paraphé sur chaque page et signé en double exemplaire — ou à être transmis à un service de signature électronique qualifié au sens du règlement eIDAS, qui confère au document la même valeur juridique qu'une signature manuscrite.
Le choix du régime de location détermine la durée minimale, le délai de préavis, le plafond du dépôt de garantie et la fiscalité applicable. Le bail vide reste la formule la plus protectrice pour le locataire : durée minimale de trois ans renouvelable tacitement, préavis de trois mois (réduit à un mois en zone tendue, en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi, de premier emploi ou d'attribution d'un logement social), dépôt de garantie limité à un mois de loyer hors charges. Les revenus locatifs sont déclarés en revenus fonciers et soumis au régime micro-foncier ou réel selon le montant annuel.
Le bail meublé séduit de nombreux propriétaires bailleurs par sa souplesse : durée d'un an renouvelable tacitement (neuf mois non renouvelables pour un étudiant), préavis locataire d'un mois en toutes circonstances, dépôt de garantie pouvant atteindre deux mois de loyer hors charges. Les loyers sont fiscalement traités en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui ouvre droit au régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire avantageux ou au régime réel permettant l'amortissement du bien et la déduction des charges réelles.
Le bail mobilité, créé par la loi Elan, répond aux besoins d'une population active en mouvement : durée comprise entre un et dix mois, non renouvelable, réservé à un public précis (étudiants, stagiaires, apprentis, salariés en formation professionnelle, en mission temporaire ou en mutation), sans dépôt de garantie possible (mais une caution Visale gratuite peut être souscrite par le locataire). Il ne peut pas être prolongé sous la même forme : à l'issue de la période, soit le locataire quitte les lieux, soit un nouveau bail meublé classique d'un an est conclu entre les parties.
Au-delà du régime choisi, le bailleur doit respecter ses obligations légales tout au long de la relation contractuelle : délivrer un logement décent répondant aux critères du décret du 30 janvier 2002 (surface habitable minimale de neuf mètres carrés et hauteur sous plafond de 2,20 mètres, absence de risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé, équipements indispensables à un usage d'habitation), entretenir le logement et réaliser les grosses réparations à sa charge, garantir la jouissance paisible du bien, restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un mois (deux mois en cas de retenues justifiées par un état des lieux contradictoire défavorable). Le locataire doit de son côté payer le loyer et les charges aux échéances convenues, user paisiblement des locaux, souscrire une assurance habitation et la justifier annuellement, ainsi qu'effectuer les menues réparations et l'entretien courant du logement.
L'expérience montre que certaines erreurs reviennent régulièrement dans les baux rédigés sans assistance professionnelle. Parmi les plus fréquentes : oublier d'annexer le diagnostic de performance énergétique mis à jour, omettre la mention du trimestre IRL de référence (rendant la clause d'indexation inopérante), confondre surface habitable et surface utile, fixer un dépôt de garantie supérieur au plafond légal, prévoir un préavis locataire abusif (les délais sont d'ordre public et ne peuvent être allongés contractuellement), insérer une clause pénale automatique pour retard de paiement (interdite depuis la loi ALUR), ou encore négliger la mention obligatoire du loyer de référence majoré dans les zones soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et certaines communes d'Île-de-France).
Le générateur BailCalc prévient automatiquement ces erreurs en pré-remplissant les clauses obligatoires conformément aux décrets en vigueur, en vérifiant la cohérence des montants saisis (loyer, charges, dépôt de garantie) et en signalant les passoires énergétiques interdites à la location. Si vous gérez plusieurs biens, l'abonnement Pro permet de mémoriser vos paramètres récurrents (coordonnées du bailleur, biens enregistrés, modèles de clauses spécifiques) et de générer en quelques clics un nouveau bail à chaque entrée de locataire, en synchronisant l'ensemble avec votre suivi de loyers, vos quittances et vos avis d'échéance.
Sources juridiques : Loi n° 89-462 · Décret du 29 mai 2015 (modèle type) · Décret du 31 juillet 2015 (mobilier meublé) · Service-public.gouv.fr