Gérez votre SCI en toute simplicité

Qu'est-ce qu'une SCI et pourquoi en creer une ?

La Societe Civile Immobiliere (SCI) est une forme juridique regie par les articles 1832 a 1870-1 du Code civil. Elle permet a deux personnes minimum (les associes) de detenir et gerer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque associe detient des parts sociales proportionnelles a son apport, et les revenus locatifs sont repartis en consequence.

La SCI est particulierement utilisee en France pour la gestion patrimoniale familiale, la transmission de biens immobiliers (donation de parts sociales avec decote de 10 a 15 %), et l'investissement locatif a plusieurs. Elle offre une grande souplesse statutaire tout en imposant des obligations de gestion rigoureuses.

Regime fiscal de la SCI : IR ou IS ?

Par defaut, la SCI est soumise a l'impot sur le revenu (IR) : les revenus sont imposes directement entre les mains des associes, au prorata de leurs parts, dans la categorie des revenus fonciers. Les associes peuvent opter pour l'impot sur les societes (IS), ce qui permet de deduire l'amortissement du bien mais modifie le regime des plus-values a la revente. Ce choix, irrevocable (article 239 bis AB du CGI), doit etre murement reflechi.

Obligations de gestion d'une SCI

La SCI impose des obligations legales strictes, souvent meconnues des gerants :

• Assemblee generale annuelle : obligatoire pour approuver les comptes et affecter le resultat (art. 1856 du Code civil)
• Tenue d'une comptabilite : simplifiee en SCI a l'IR, obligatoirement en partie double en SCI a l'IS
• Declaration fiscale annuelle : declaration 2072 (IR) ou 2065 (IS) a deposer chaque annee
• Repartition des revenus entre associes au prorata des parts detenues
• Indexation des loyers : comme tout bailleur, la SCI peut reviser annuellement les loyers selon l'IRL, l'ILC ou l'ILAT

Erreurs frequentes dans la gestion d'une SCI

• Ne pas tenir d'AG annuelle : l'absence d'assemblee generale et de PV peut entrainer la requalification de la SCI en societe de fait, avec perte de la responsabilite limitee aux apports.
• Confondre patrimoine personnel et patrimoine de la SCI : utiliser le compte bancaire de la SCI pour des depenses personnelles constitue un abus de biens sociaux et expose a la confusion de patrimoines.
• Oublier d'indexer les loyers : la revision annuelle est un droit qui se prescrit au bout d'un an. Ne pas indexer fait perdre des revenus a l'ensemble des associes.
• Mal repartir les revenus : les revenus doivent etre repartis strictement au prorata des parts sociales. Une repartition differente de celle prevue dans les statuts est requalifiable fiscalement.
• Choisir le regime IS sans anticiper la revente : en SCI a l'IS, la plus-value a la revente est calculee sur la valeur nette comptable (apres amortissements), ce qui peut generer une imposition tres lourde.

Questions frequentes sur la gestion SCI

Combien coute la creation d'une SCI ?

Les frais de creation comprennent la redaction des statuts (gratuit si fait soi-meme, 500 a 2 000 € avec un avocat ou notaire), la publication de l'annonce legale (185 a 217 € selon le departement) et l'immatriculation au greffe (66,88 €). Le capital social minimum est de 1 €, mais un capital trop faible peut poser probleme pour obtenir un financement bancaire.

La SCI peut-elle faire de la location meublee ?

Une SCI a l'IR qui exerce une activite de location meublee a titre habituel est automatiquement soumise a l'IS. Si la location meublee reste occasionnelle et represente moins de 10 % des recettes, la SCI peut conserver son regime IR. En cas de doute, consultez un expert-comptable.

Comment repartir les revenus entre associes de SCI ?

Les revenus sont repartis au prorata des parts sociales detenues par chaque associe, sauf clause contraire dans les statuts. Par exemple, un associe detenant 60 % des parts percoit 60 % des revenus nets. Notre outil de repartition SCI automatise ce calcul et genere un document PDF pour votre comptabilite.

Sources : Art. 1832 a 1870-1, Code civil · Service-public.gouv.fr - SCI · impots.gouv.fr