Depot de Garantie en Location : Le Guide Complet 2026
Derniere mise a jour : 5 avril 2026
Le depot de garantie (souvent appele a tort "caution") est une somme versee par le locataire au proprietaire lors de la signature du bail. Il garantit la bonne execution des obligations locatives. Ce guide detaille les regles legales en vigueur : montant maximum, delais de restitution, retenues autorisees et penalites en cas de retard.
Qu'est-ce que le depot de garantie ?
Le depot de garantie est defini par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifie par la loi ALUR du 24 mars 2014. Il s'agit d'une somme d'argent versee par le locataire au bailleur a la signature du contrat de location.
Son objectif est de garantir l'execution des obligations locatives : paiement du loyer, des charges, et reparation des eventuelles degradations constatees a la sortie du logement.
Depot de garantie vs Caution
Attention a ne pas confondre : le depot de garantie est la somme d'argent versee au proprietaire. La caution est une personne (le garant) qui s'engage a payer le loyer si le locataire ne le fait pas. Ces deux notions sont juridiquement distinctes.
Montant maximum legal
Le montant du depot de garantie est strictement encadre par la loi. Il depend du type de location :
| Type de location | Montant maximum | Base legale |
|---|---|---|
| Location vide (non meublee) | 1 mois de loyer hors charges | Art. 22 loi 89-462 |
| Location meublee | 2 mois de loyer hors charges | Art. 25-6 loi 89-462 |
| Bail mobilite | Aucun depot de garantie | Art. 25-16 loi 89-462 |
Important
Le bailleur ne peut en aucun cas exiger un montant superieur a ces plafonds. Si le loyer est payable d'avance pour une periode superieure a 2 mois, aucun depot de garantie ne peut etre demande (art. 22 al. 1).
Versement et encaissement
Quand verser le depot ?
Le depot de garantie est verse a la signature du bail, en meme temps que le premier mois de loyer. Il doit etre mentionne dans le contrat de location.
Modes de paiement
- Cheque (le plus courant)
- Virement bancaire
- Especes (le bailleur doit delivrer un recu)
Le proprietaire peut encaisser le cheque immediatement. Il n'est pas tenu de le conserver sans l'encaisser.
Le depot ne produit pas d'interets
Contrairement a certaines idees recues, le depot de garantie ne produit pas d'interets au profit du locataire. Le bailleur n'a pas a verser d'interets lors de la restitution, sauf en cas de retard (voir section penalites).
Delais de restitution
La loi ALUR a modifie les delais de restitution du depot de garantie (art. 22 loi 89-462) :
Le delai court a compter de la remise des cles par le locataire au bailleur (ou a son mandataire). La restitution se fait par cheque ou virement, deduction faite des eventuelles retenues justifiees.
Bon a savoir
La comparaison se fait entre l'etat des lieux d'entree et l'etat des lieux de sortie. D'ou l'importance capitale de realiser des etats des lieux detailles. Utilisez notre generateur d'etat des lieux gratuit pour ne rien oublier.
Retenues autorisees
Le bailleur peut retenir une partie ou la totalite du depot de garantie uniquement dans les cas suivants :
1. Loyers ou charges impayes
Si le locataire a des arrieres de loyer ou de charges au moment du depart, le bailleur peut les deduire du depot. Il doit fournir les justificatifs (decompte, releves).
2. Degradations du logement
Les degradations constatees dans l'etat des lieux de sortie (par comparaison avec l'etat des lieux d'entree) peuvent justifier des retenues. Le bailleur doit fournir :
- L'etat des lieux d'entree et de sortie
- Des devis ou factures des travaux de remise en etat
- Des photos si possible
Vetuste vs Degradation
Le bailleur ne peut pas retenir de sommes pour l'usure normale du logement (vetuste). Seules les degradations anormales imputables au locataire justifient des retenues. Exemples de vetuste : peinture jaunie, moquette usee par le temps, joints de salle de bain noircis.
3. Regularisation de charges en copropriete
En copropriete, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20% du depot de garantie apres le delai de restitution, en attendant l'arrete annuel des comptes de la copropriete. Le solde doit etre restitue dans le mois suivant l'approbation des comptes (art. 22 al. 4).
Penalites en cas de retard
La loi ALUR a introduit une penalite automatique en cas de non-restitution dans les delais :
Cette penalite est due pour chaque mois de retard commence, a compter du delai legal (1 ou 2 mois). Elle s'ajoute au montant du depot a restituer.
Exemple concret
Calcul de penalite
Situation :
- Loyer : 800 € HC
- Etat des lieux conforme (delai = 1 mois)
- Restitution effective : 4 mois apres la remise des cles
- Retard : 3 mois
Calcul :
Penalite = 3 × (10% × 800 €) = 3 × 80 € = 240 €
Le bailleur devra restituer 800 € + 240 € = 1 040 €
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Etape 1 : Mise en demeure
Si le bailleur ne restitue pas le depot dans les delais, envoyez une lettre recommandee avec accuse de reception (LRAR) le mettant en demeure de restituer la somme due, majoree des penalites de retard.
Etape 2 : Commission departementale de conciliation (CDC)
Vous pouvez saisir gratuitement la CDC de votre departement. C'est une demarche amiable, rapide et sans frais.
Etape 3 : Tribunal judiciaire
En dernier recours, saisissez le tribunal judiciaire (ex juge de proximite). Pour les litiges inferieurs a 5 000 €, la procedure est simplifiee et ne necessite pas d'avocat.
Prescription
L'action en restitution du depot de garantie se prescrit par 3 ans a compter de la date a laquelle il aurait du etre restitue (art. 7-1 loi 89-462).
Questions frequentes (FAQ)
Le bailleur peut-il demander un depot de garantie en colocation ?
Oui, le depot de garantie s'applique en colocation. Chaque colocataire peut verser sa part. Le depot est restitue lorsque le dernier colocataire quitte le logement (ou lorsqu'il est remplace par un nouveau colocataire, selon les termes du bail).
Peut-on utiliser le depot de garantie pour payer le dernier mois de loyer ?
Non. Le locataire ne peut pas decider unilateralement de ne pas payer le dernier mois de loyer en considerant que le depot couvre cette somme. Le loyer reste du jusqu'a la fin du preavis. Le depot sera restitue apres l'etat des lieux de sortie.
Que faire si aucun etat des lieux d'entree n'a ete fait ?
En l'absence d'etat des lieux d'entree, le logement est presume avoir ete remis en bon etat au locataire (art. 3-2 loi 89-462). Le locataire devra prouver que les degradations existaient avant son entree.
Le depot de garantie est-il revalorise en cours de bail ?
Non. Le montant du depot de garantie ne peut pas etre revalorise en cours de bail, meme si le loyer est revise. Il reste fixe au montant initial prevu dans le contrat (art. 22 loi 89-462).
Le bailleur peut-il cumuler depot de garantie et caution solidaire ?
Oui, sauf si le bailleur a souscrit une assurance loyers impayes (GLI). Dans ce cas, il ne peut pas demander de caution solidaire, sauf si le locataire est etudiant ou apprenti.
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Avertissement : Les informations contenues dans ce guide sont fournies a titre informatif. Elles ne constituent pas un conseil juridique. En cas de litige ou de situation complexe, nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit immobilier.