Dépôt de Garantie en Location : Le Guide Complet 2026

Dernière mise à jour : 5 avril 2026

Le dépôt de garantie (souvent appelé à tort « caution ») est une somme versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail. Il garantit la bonne exécution des obligations locatives. Ce guide détaille les règles légales en vigueur : montant maximum, délais de restitution, retenues autorisées et pénalités en cas de retard.

Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est défini par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014. Il s'agit d'une somme d'argent versée par le locataire au bailleur à la signature du contrat de location.

Son objectif est de garantir l'exécution des obligations locatives : paiement du loyer, des charges, et réparation des éventuelles dégradations constatées à la sortie du logement.

Montant maximum légal

Le montant du dépôt de garantie est strictement encadré par la loi. Il dépend du type de location :

Versement et encaissement

Quand verser le dépôt ?

Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail, en même temps que le premier mois de loyer. Il doit être mentionné dans le contrat de location.

Modes de paiement

• Chèque (le plus courant)
• Virement bancaire
• Espèces (le bailleur doit délivrer un reçu)

Le propriétaire peut encaisser le chèque immédiatement. Il n'est pas tenu de le conserver sans l'encaisser.

Le dépôt ne produit pas d'intérêts

Contrairement à certaines idées reçues, le dépôt de garantie ne produit pas d'intérêts au profit du locataire. Le bailleur n'a pas à verser d'intérêts lors de la restitution, sauf en cas de retard (voir section pénalités).

Délais de restitution

La loi ALUR a modifié les délais de restitution du dépôt de garantie (art. 22 loi 89-462) :

Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire au bailleur (ou à son mandataire). La restitution se fait par chèque ou virement, déduction faite des éventuelles retenues justifiées.

Retenues autorisées

Le bailleur peut retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie uniquement dans les cas suivants :

1. Loyers ou charges impayés

Si le locataire a des arriérés de loyer ou de charges au moment du départ, le bailleur peut les déduire du dépôt. Il doit fournir les justificatifs (décompte, relevés).

2. Dégradations du logement

Les dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie (par comparaison avec l'état des lieux d'entrée) peuvent justifier des retenues. Le bailleur doit fournir :

• L'état des lieux d'entrée et de sortie
• Des devis ou factures des travaux de remise en état
• Des photos si possible

3. Régularisation de charges en copropriété

En copropriété, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20% du dépôt de garantie après le délai de restitution, en attendant l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Le solde doit être restitué dans le mois suivant l'approbation des comptes (art. 22 al. 4).

Pénalités en cas de retard

La loi ALUR a introduit une pénalité automatique en cas de non-restitution dans les délais :

Cette pénalité est due pour chaque mois de retard commencé, à compter du délai légal (1 ou 2 mois). Elle s'ajoute au montant du dépôt à restituer.

Exemple concret

Litiges et recours

Étape 1 : Mise en demeure

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) le mettant en demeure de restituer la somme due, majorée des pénalités de retard.

Étape 2 : Commission départementale de conciliation (CDC)

Vous pouvez saisir gratuitement la CDC de votre département. C'est une démarche amiable, rapide et sans frais.

Étape 3 : Tribunal judiciaire

En dernier recours, saisissez le tribunal judiciaire (ex juge de proximité). Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, la procédure est simplifiée et ne nécessite pas d'avocat.

Prescription

L'action en restitution du dépôt de garantie se prescrit par 3 ans à compter de la date à laquelle il aurait dû être restitué (art. 7-1 loi 89-462).

Questions fréquentes (FAQ)

Le bailleur peut-il demander un dépôt de garantie en colocation ?

Oui, le dépôt de garantie s'applique en colocation. Chaque colocataire peut verser sa part. Le dépôt est restitué lorsque le dernier colocataire quitte le logement (ou lorsqu'il est remplacé par un nouveau colocataire, selon les termes du bail).

Peut-on utiliser le dépôt de garantie pour payer le dernier mois de loyer ?

Non. Le locataire ne peut pas décider unilatéralement de ne pas payer le dernier mois de loyer en considérant que le dépôt couvre cette somme. Le loyer reste dû jusqu'à la fin du préavis. Le dépôt sera restitué après l'état des lieux de sortie.

Que faire si aucun état des lieux d'entrée n'a été fait ?

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état au locataire (art. 3-2 loi 89-462). Le locataire devra prouver que les dégradations existaient avant son entrée.

Le dépôt de garantie est-il revalorisé en cours de bail ?

Non. Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être revalorisé en cours de bail, même si le loyer est révisé. Il reste fixé au montant initial prévu dans le contrat (art. 22 loi 89-462).

Le bailleur peut-il cumuler dépôt de garantie et caution solidaire ?

Oui, sauf si le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés (GLI). Dans ce cas, il ne peut pas demander de caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Avertissement : Les informations contenues dans ce guide sont fournies à titre informatif. Elles ne constituent pas un conseil juridique. En cas de litige ou de situation complexe, nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit immobilier.